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BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn ist unzulässig

Fachbeitrag im Miet- & Wohnungseigentumsrecht

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Wann ist eine Untervermietung aus rechtlicher Sicht zulässig?

Generell ist eine Untervermietung nur mit der Zustimmung des Vermieters gestattet. Mieter haben jedoch das Recht, diese Zustimmung zu verlangen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen können. Ein solches Interesse besteht in der Regel, wenn sich die persönlichen Lebensumstände vorübergehend ändern, beispielsweise durch einen längeren Aufenthalt im Ausland, einen beruflichen Einsatz an einem anderen Ort oder aus familiären Gründen.
Der Zweck der Untervermietung liegt darin, die laufenden wohnungsbezogenen Kosten ganz oder teilweise zu decken. Sie soll den Mieter finanziell entlasten, jedoch nicht dazu dienen, zusätzliche Einkünfte oder wirtschaftliche Vorteile zu erzielen.

Der entschiedene Fall: Klarer Vorteil aus der Untervermietung

In dem vom Bundesgerichtshof behandelten Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne die Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro zahlte, forderte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.
Besonders ins Gewicht fiel, dass die geforderte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die nach der in dem Gebiet geltenden Mietpreisbremse zulässige Höchstgrenze von maximal 748 Euro Nettokaltmiete überschritt. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als eindeutiges Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht.
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BGH: Kein berechtigtes Interesse bei profitabler Untervermietung

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung gewinnbringend weitervermietet. Ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur, wenn die Untervermietung dem gesetzlich vorgesehenen Zweck dient.
Dieser Zweck liegt darin, dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Er dient ausdrücklich nicht dazu, dem Mieter eine Möglichkeit zur Gewinnerzielung zu verschaffen. Ein Interesse an einer gewinnbringenden Untervermietung ist daher rechtlich nicht geschützt.

Kündigung aufgrund einer profitablen Untervermietung ist rechtens

Besonders relevant ist die Entscheidung des BGH zur Kündigung. Der Vermieter kann das Mietverhältnis beenden, wenn der Mieter die Wohnung ohne Zustimmung untervermietet und dabei schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt.
Im vorliegenden Fall erkannte der Bundesgerichtshof eine erhebliche Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Kündigung war rechtmäßig, da die Untervermietung ohne Genehmigung erfolgte und klar auf Gewinnerzielung abzielte. Die Revision des Mieters wurde abgelehnt, das Räumungsurteil ist somit rechtskräftig.
Wir prüfen für Sie, ob Ihre Untervermietung rechtlich zulässig ist oder ob ein Risiko einer Kündigung besteht. Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung kann dazu beitragen, teure Fehler zu vermeiden.
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Möblierte Untervermietung: Keine Erlaubnis für übermäßige Preisaufschläge

Es wird häufig argumentiert, dass ein höherer Untermietpreis gerechtfertigt sei, wenn die Wohnung möbliert überlassen wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass auch eine Möblierung keinen unbegrenzten Mietaufschlag zulässt – zumindest nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.
Die Überlassung von Möbeln kann zwar grundsätzlich berücksichtigt werden. Wie hoch ein zulässiger Zuschlag im Einzelfall sein darf, hat das Gericht jedoch unbeantwortet gelassen. Bislang existieren keine einheitlichen Berechnungsmodelle, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.

Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter

Der Bundesgerichtshof wies zudem darauf hin, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses dem verfassungsrechtlich erforderlichen Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern entspricht. Beide Rechtspositionen genießen grundrechtlichen Schutz. Die Position des Mieters ist jedoch nicht so weitreichend, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelungen ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung zugesprochen werden müsste. Dabei ist auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters von entscheidender Bedeutung.
Vermuten Sie, dass eine unzulässige oder gewinnbringende Untervermietung Ihrer Wohnung vorliegt? Lassen Sie Ihre rechtlichen Möglichkeiten von mir überprüfen und setzen Sie Ihre Ansprüche entschlossen durch.
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Fazit: Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung

Das Urteil des Bundesgerichtshofs legt klare Leitlinien für die Praxis fest. Eine Untervermietung ist erlaubt, sofern sie dem Erhalt der Wohnung und der Deckung eigener Kosten dient. Sollte sie hingegen als Einnahmequelle genutzt werden, entfällt der rechtliche Schutz – was zur Folge hat, dass Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten Untervermietungen daher gründlich prüfen und rechtlich korrekt gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann helfen, rechtliche Risiken zu minimieren und bestehende Mietverhältnisse abzusichern.
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FAQs - Häufig gestellte Fragen zur Untervermietung

Ja, eine Untervermietung ist grundsätzlich möglich, erfordert jedoch die Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht lediglich, wenn ich als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann.
Ein berechtigtes Interesse besteht, wenn ich als Mieter die Wohnung aufgrund einer vorübergehenden Veränderung meiner Lebensumstände nicht selbst nutzen kann, zum Beispiel bei einem längeren Aufenthalt im Ausland oder aus beruflichen Gründen. Die Untervermietung darf dabei ausschließlich dem Ausgleich meiner eigenen Kosten dienen.
Nein. Laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, wenn sie auf die Erzielung von Gewinnen abzielt. Die Untervermietung darf nicht als Einnahmequelle verwendet werden.
Von einer profitablen Untervermietung kann ausgegangen werden, wenn die geforderte Untermiete erheblich über der eigenen Miete liegt und die Abweichung nicht mehr durch reale Kosten gerechtfertigt werden kann. Zudem kann eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe ein bedeutendes Indiz darstellen.
Ja. Die Mietpreisbremse kann auch im Falle der Untervermietung von Bedeutung sein. Eine Untermiete, die die erlaubte Höchstgrenze übersteigt, spricht in der Regel gegen eine bloße Kostendeckung und kann auf eine unzulässige Absicht zur Gewinnerzielung hindeuten.
Ja. Wenn der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung vermietet und damit seine mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt, kann ich als Vermieter das Mietverhältnis rechtswirksam kündigen. Entscheidend ist hierbei eine Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse gegeben ist. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB schließt dieses Interesse jedoch das Ziel aus, durch die Untervermietung Gewinne zu erzielen.
Eine Möblierung kann grundsätzlich in Betracht gezogen werden. Sie begründet jedoch keinen unbegrenzten Aufschlag, insbesondere dann nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird. Einheitliche gesetzliche Berechnungsmodelle existieren bislang nicht.
Nein. Selbst eine kurzfristige oder zeitlich begrenzte Untervermietung sollte nicht auf die Erzielung von Gewinnen ausgerichtet sein. Ausschlaggebend ist hierbei nicht die Dauer, sondern der wirtschaftliche Zweck der Untervermietung.
Eine rechtliche Beratung ist besonders ratsam, wenn ich eine Untervermietung in Erwägung ziehe, die Wohnung möbliert überlassen möchte, Unsicherheiten hinsichtlich der zulässigen Miethöhe bestehen oder eine Kündigung aufgrund der Untervermietung droht. Eine rechtzeitige Überprüfung kann dazu beitragen, rechtliche Risiken zu minimieren und das Mietverhältnis abzusichern.

Rechtsgebiet

Miet- und Wohneigentumsrecht-Mobile

Inhalt

Wann ist eine Untervermietung aus rechtlicher Sicht zulässig?
Der entschiedene Fall: Klarer Vorteil aus der Untervermietung
BGH: Kein berechtigtes Interesse bei profitabler Untervermietung
Kündigung aufgrund einer profitablen Untervermietung ist rechtens
Möblierte Untervermietung: Keine Erlaubnis für übermäßige Preisaufschläge
Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter
Fazit: Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung
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