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Hörhammer & Kunze – Ihre Rechtsanwälte aus Bad Sobernheim für professionelle Beratung.

Rechtsanwalt Miet- & Wohnungseigentumsrecht Bad Sobernheim

Ihre Ansprechpartner im Miet- & Wohnungseigentumsrecht

Das Mietrecht betrifft jeden von uns

Fast 50 Millionen Menschen in Deutschland leben zur Miete, was 57,9 % der Bevölkerung entspricht. Dieser Anteil ist im europäischen Vergleich sehr hoch. Leider steigen die Mietpreise stetig an und haben sich in den letzten 5 Jahren durchschnittlich um 9,1 % erhöht. Zusätzlich kommen die Nebenkosten, Kosten für Instandhaltung, Modernisierungen und Eigenbedarfserklärungen des Vermieters hinzu. Angesichts dieser Tatsachen spielt das Mietrecht in Deutschland eine entscheidende Rolle. Doch wie gerecht geht es in der Praxis tatsächlich zu?

Was ist alles umfasst?

Als Rechtsanwalt mit umfangreicher Erfahrung im Mietrecht helfe ich Ihnen gerne bei allen Fragen rund um Ihren Mietvertrag. Das Mietrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter und ist vor allem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragrafen § 535 bis § 597 festgelegt. Ob es um Wohn- oder Gewerberaummietverhältnisse geht, ich stehe Ihnen mit meinem Fachwissen zur Verfügung.
Mit meiner Unterstützung können Sie sicher sein, dass Ihr Mietvertrag rechtssicher gestaltet ist. Ich berate Sie bei der Erstellung des Vertrags und kläre Ihre speziellen Anliegen und Wünsche. Auch bei Fragen zum Makler- und Nachbarrecht sowie zum Wohnungseigentum, Verfahrens- und Vollstreckungsrecht stehe ich Ihnen gerne zur Seite.
Kontaktieren Sie mich gerne, um einen Termin zu vereinbaren. Ich stehe Ihnen mit Rat und Tat zur Seite und helfe Ihnen, Ihre rechtlichen Interessen im Mietrecht durchzusetzen.

Besonderheiten bei der Vermietung von Wohnräumen

Im Mietverhältnis für Wohnraum gilt der Mieter als besonders geschützt. Gemäß Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) ist sein Besitz an der Wohnung verfassungsrechtlich geschützt. Das bedeutet, dass er grundsätzlich niemanden in die Wohnung lassen muss, auch nicht den Eigentümer. Der Vermieter ist ebenfalls in seinem Kündigungsrecht eingeschränkt. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate und kann nicht zum Nachteil des Mieters verlängert werden. Je länger der Mietvertrag besteht, desto länger wird jedoch die Kündigungsfrist für den Vermieter. Es gibt jedoch bestimmte Ausnahmen, bei denen der Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht hat, zum Beispiel bei Zahlungsverzug seitens des Mieters. Die vereinbarte Monatsmiete, auch Mietzins genannt, ist am dritten Tag nach Monatsbeginn fällig. Die Höhe der Miete wird von den Parteien selbst im Mietvertrag festgelegt. Der Vermieter hat jedoch das Recht auf eine Mieterhöhung, die jedoch nur innerhalb der gesetzlich erlaubten Grenzen erfolgen darf. Meist orientiert sich dies an der örtlichen Vergleichsmiete, die sich in Städten am kommunalen Mietspiegel orientiert. Eine Mieterhöhung muss gewissen Grenzen einhalten und kann frühestens nach 3 Jahren erfolgen. Der Mieter hingegen kann keine Mietminderung aufgrund sinkender Mietspiegel verlangen.

Wenn Sie Probleme mit Ihrem Vermieter haben, zum Beispiel eine Mieterhöhung oder eine Kündigung erhalten haben oder Ihre Mieter nicht zahlen oder ausziehen wollen, ist das Mietrecht oft sehr komplex und es ist ratsam, Rat und Unterstützung von einem Rechtsanwalt einzuholen. Als Rechtsanwalt stehe ich Ihnen gerne zur Seite und berate Sie in allen Fragen rund um das Mietrecht.

Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen

Es kommt oft vor, dass in Wohnungen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, um den Komfort und die Energieeffizienz zu verbessern. Diese Maßnahmen können jedoch auch zu einer Erhöhung der Miete führen. Der Vermieter darf höchstens 8% der Monatsmiete als Modernisierungsumlage berechnen. Der Mieter ist in der Regel verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und Handwerker in die Wohnung zu lassen. Allerdings dürfen die Bauarbeiten das zumutbare Maß nicht überschreiten. Wenn es berechtigte Gründe gibt, kann der Mieter auch Einspruch erheben. In jedem Fall muss der Vermieter den Mieter über geplante Modernisierungsmaßnahmen und die daraus resultierende Mieterhöhung informieren.

Wissenswertes zur Mietminderung bei Wohnungsmängeln

Mieter haben das Recht, ihre Miete zu mindern, wenn Mängel in der Wohnung vorliegen, beispielsweise Schimmel, Baulärm oder Wasserschäden, die die Bewohnbarkeit der Wohnung beeinträchtigen. Je nachdem, wie stark die Beeinträchtigung ist, kann die Miete teilweise oder vollständig gekürzt werden, ohne dass der Vermieter dies genehmigen muss. Eine berechtigte Mietminderung ist kein Grund für eine Kündigung. Im Fall einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter eine rechtmäßige Begründung angeben, beispielsweise einen Bedarf für enge Verwandte. In Ballungsgebieten gelten Sperrfristen von bis zu 10 Jahren, bevor Eigentümer einer Eigentumswohnung selbst einziehen können. Wenn Sie mit Mängeln oder Eigenbedarf konfrontiert sind, ist rechtlicher Rat entscheidend, um ein problemloses Wohnen zu gewährleisten.

Rechtsfragen in der Wohneigentümergemeinschaft

Die Eintragung des Wohneigentums im Grundbuch erfolgt genauso wie bei freistehenden Immobilien. Dabei gilt das Eigentumsrecht des BGB und insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ein charakteristisches Merkmal von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus ist die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft verwaltet das Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise den Grund und Boden, eine zentrale Heizung oder einen gemeinsamen Garten. Auf der Eigentümerversammlung werden die Angelegenheiten der Gemeinschaft entschieden. Die Verwaltung der Immobilie kann entweder von der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst übernommen werden oder es wird ein externer Hausverwalter beauftragt. Dieser erstellt einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht.

Wenn Sie Probleme bei der Eigentümerversammlung haben, stehe ich Ihnen gerne zur Seite, um Ihre Interessen in der Wohneigentümergemeinschaft durchzusetzen.

Gewerbemietrecht: Rechtliche Aspekte für Ihr Geschäftsräume

Die Regelungen des Mietrechts gelten auch für Gewerberaummietverträge. Im Gegensatz zu Mietverträgen für Wohnraum gibt es jedoch keinen speziellen Schutz für gewerbliche Mieter im Gewerbemietrecht. Es gibt jedoch Ausnahmen für sogenannte Werkwohnungen. Wenn ein Mieter seine Wohnung hauptsächlich gewerblich verwendet, kann er gekündigt werden, selbst wenn er die Wohnung auch bewohnt. Eine geschäftliche Nutzung liegt beispielsweise vor, wenn ein Teil der Wohnung als Geschäftsadresse oder als Homeoffice genutzt wird. Ob es sich um eine Nutzung als Wohn- oder Gewerberaum handelt, hängt von den individuellen Umständen des Einzelfalls ab.

Maklerrecht: Die Befugnisse und Einschränkungen Ihres Maklers

Als Rechtsanwalt bin ich Experte im Bereich des Maklerrechts. Ein Makler fungiert als Vermittler zwischen Vermieter und Mieter (oder Käufer und Verkäufer bei Eigentumswohnungen) und kann von beiden Seiten beauftragt werden. Die rechtlichen Bestimmungen für Makler sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, während weitere Voraussetzungen und Pflichten des Maklerberufs in der Gewerbeordnung (GewO) geregelt sind, einschließlich der Erteilung einer Maklererlaubnis durch das Gewerbeamt.
Der Interessent schließt mit dem Makler einen Maklervertrag ab, in dem der Provisionsanspruch des Maklers erst entsteht, wenn er einen Mietvertrag erfolgreich vermittelt hat. Die Suche nach der passenden Immobilie und die Höhe der Provision orientieren sich in erster Linie an den Vereinbarungen im Maklervertrag. Wenn in Bezug auf die Maklerprovision keine Regelung getroffen wurde, gilt die ortsübliche Vergütung. Gemäß dem Bestellerprinzip ist derjenige zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, der den Makler beauftragt hat.
Der Makler hat umfangreiche Hinweis- und Aufklärungspflichten. Wenn ein Vertrag per Telefon oder online abgeschlossen wird, besteht ein Widerrufsrecht. Aufgrund der Komplexität des Maklerrechts empfehle ich, bei Problemen einen Anwalt zu konsultieren, insbesondere wenn es um Angelegenheiten rund um die eigenen vier Wände geht.

Nachbarrecht – Soforthilfe bei schwerwiegenden Konflikten

Streit mit den Nachbarn? Wissenswertes dazu! Fast die Hälfte der deutschen Bevölkerung hat bereits einmal Ärger mit ihren Nachbarn gehabt. In solchen Fällen landen die Konflikte oft vor Gericht. Dabei kommen die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zum Einsatz, ergänzt durch Bestimmungen in den Ausführungsgesetzen zum BGB (AGBGB) oder den Nachbarrechtsgesetzen (NRG) der jeweiligen Bundesländer. Grundsätzlich darf jeder Eigentümer mit seinem Grundstück machen, was er will. Jedoch müssen Beeinträchtigungen von benachbarten Grundstücken vermieden werden. Beispielsweise müssen Abstandsregelungen für Grenzbäume, einschließlich Überhang und Überfall, Grenzmauern sowie in Bezug auf Imponderabilien wie Rauch oder Licht, eingehalten werden. Falls Ihre Nachbarn Lärm verursachen oder Sie mit Rauch belästigen, sind wir in der Lage Ihnen zu helfen und schwierige Nachbarschaftsfälle zu lösen.

Wir arbeiten am Puls der Rechtsprechung

Bei Gerichtsverfahren kommt es häufig zu Auseinandersetzungen im Miet- und Wohneigentumsrecht. Ein aktuelles Beispiel ist die Frage, ob Gewerberaummieter während des Lockdowns zur Zahlung der Miete verpflichtet sind. Diesbezüglich gibt es unterschiedliche Urteile von verschiedenen Gerichten, darunter Landgerichte (LG) und Oberlandesgerichte (OLG). Der Bundesgerichtshof (BGH) wird in Kürze eine Entscheidung treffen. Auch Eigenbedarfskündigungen führen oft zu Streitigkeiten. So hat das Amtsgericht München entschieden, dass ein fortgeschrittenes Alter ausreicht, um Eigenbedarf für einen Angehörigen geltend zu machen. Der Mietendeckel in Berlin hat sogar das Bundesverfassungsgericht beschäftigt und das Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin für nichtig erklärt. Nun stehen Mieter, die von der vorübergehenden Mietminderung profitiert haben, vor hohen Nachzahlungen. Das Mietrecht befindet sich in ständigem Wandel. Wenn Sie Fragen oder Herausforderungen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Tätigkeitsbereich unserer Kanzlei

Als Rechtsanwalt für das Miet- und Wohneigentumsrecht stehe ich Ihnen in allen Angelegenheiten zur Verfügung. Das Mietrecht ist ein dynamischer und komplexer Bereich, der sich ständig weiterentwickelt. Mit unserer umfassenden Beratung bieten wir Ihnen eine rechtlich sichere Basis. Zu meinen Tätigkeiten gehören unter anderem:

  1. Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse

    • Gestaltung und Überprüfung von Mietverträgen (Vermieter und Mieter)

    • Rechtsberatung

    • Rechtsbeistand bei

      • Kündigung

      • Mängeln

      • Mieterhöhung

      • Zahlungsklagen

      • Räumungsklagen

    • Vertretung im Prozess

  2. Wohnungseigentumsrecht

    • Überprüfung und Anfechtung von Beschlüssen auf Wohnungseigentümerversammlung

    • Durchsetzung und Abwehr von Rückbauverlangen

    • Forderungsdurchsetzung

  3. Maklerrecht

    • Für Makler

      • Gestaltung von Maklerverträgen

      • Rechtsberatung

      • Durchsetzung von Provisionsansprüchen

      • Abmahnung von Wettbewerbern

      • Verteidigung bei Abmahnung

    • Für Maklerkunden

      • Gestaltung von Maklerverträgen

      • Abwendung von Provisionsansprüchen

      • Rechtsberatung

  4. Immobilienrecht

    • Beratung beim Kauf und Verkauf

    • Prüfung des Kaufvertrags

    • Minderung des Kaufpreises bei Mängeln

    • Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen

    • Rückabwicklung des Kaufvertrags

    • Due Diligence für Investoren

Ein umfassendes Angebot für sämtliche Fragen rund um das Thema Mieten und Vermieten.

Als Imponderabilien werden nicht vorhersehbare Substanzen wie beispielsweise Licht, Geräusche, Dämpfe, Ruß und Rauch bezeichnet. Ob eine Störung eines benachbarten Grundstücks vorliegt und in welchem Umfang diese akzeptiert werden muss, hängt von den individuellen Gegebenheiten ab und muss unter Berücksichtigung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Immissionsschutzgesetze beurteilt werden.

Durch präzise Befragung können potenzielle Mieter identifiziert werden, die möglicherweise das Mietverhältnis nicht einhalten werden. Es ist jedoch wichtig, bei der Auswahl der Fragen vorsichtig zu sein, da nicht alle Fragen zulässig sind. Wenn das Mietverhältnis für den Vermieter unzumutbar wird, beispielsweise aufgrund von Mietschulden, Beschädigungen der Wohnung oder aus anderen Gründen, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses erwogen werden. In solchen Fällen kann auch ein Räumungsverfahren eingeleitet werden.

Mängel können zum Beispiel Schimmel oder eine defekte Heizung sein. Das Minderungsrecht des Mieters ermöglicht es, die Miete zu mindern, falls solche Mängel auftreten. Die Ankündigung der Minderung an den Vermieter ist ausreichend, eine Bestätigung durch den Vermieter ist nicht erforderlich. Es gibt jedoch unterschiedliche Praktiken der Gerichte, wenn es um die Höhe der Minderungsquote geht.

Wenn das Mietobjekt Mängel aufweist, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Beispiele für solche Mängel sind Schimmel oder eine defekte Heizung. Es ist ausreichend, wenn der Mieter die Minderung ankündigt; eine Bestätigung seitens des Vermieters ist nicht erforderlich. Es gibt jedoch unterschiedliche Praktiken der Gerichte hinsichtlich der Höhe des Minderungsbetrags.

Ein Anspruch auf Provision für den Makler entsteht erst dann, wenn der Makler erfolgreich vermittelt hat. Das bedeutet, dass der Miet- oder Kaufvertrag aufgrund der Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande gekommen sein muss. Die Höhe der Provision wird gemäß dem vereinbarten Maklervertrag festgelegt. Falls der Vertrag nach der Vermittlung geändert wird, kann dies auch die Höhe der Provision beeinflussen.
Es ist möglich, dass entweder der Vermieter/Verkäufer oder der Mieter/Käufer die Provision für den Makler übernimmt. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass der Mieter/Käufer für die Bezahlung verantwortlich ist. Wenn eine Maklercourtage vereinbart wurde, wird die Provision zwischen den Parteien zu gleichen Teilen geteilt.
Grundsätzlich ist es untersagt, eine Mietwohnung kommerziell oder beruflich zu nutzen. Wenn die ausgeübte Tätigkeit jedoch im Rahmen des normalen Wohnens liegt, wie zum Beispiel Dienstbesprechungen, Telefonate oder Büroarbeiten, ist dies erlaubt. Es ist jedoch wichtig, darauf zu achten, dass die berufliche Nutzung nicht das eigentliche Wohnen überwiegt. Wenn die Wohnung hauptsächlich und somit in Verletzung des Vertrags für berufliche Zwecke genutzt wird, verliert der Mieter sein spezielles Mietrechtsschutzrecht.

Wenn der Vermieter die bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen und die Arbeiten von Handwerkern rechtzeitig ankündigt, ist der Mieter verpflichtet, den Handwerkern Zugang zur Wohnung zu gewähren. Dabei müssen die Art und der Umfang der Tätigkeit grob beschrieben werden. Allerdings darf der Zutritt zur Wohnung nur während der üblichen Tageszeiten erfolgen.

Normalerweise beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter 3 Monate. Vereinbarungen im Mietvertrag, die den Mieter benachteiligen und eine kürzere Kündigungsfrist vorsehen, sind ungültig. Im Gegensatz dazu verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter bei einer längeren Mietdauer entsprechend.

Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete steigt, entweder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder einer Erhöhung der Betriebskosten, hat der Vermieter das Recht, eine Mieterhöhung zu verlangen. Im Gegensatz dazu kann der Mieter die Miete nur dann reduzieren, wenn eine Senkung der Betriebskosten erfolgt.

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